5月以来，房地产外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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